【财税】企业房产投资的增值税问题

一、企业卖房如何交增值税？

1、一般纳税人

A：转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产

简易计税

应缴税款-（全部价款＋价外费用-不动产购置原价OR取得时作价）/（1+5%）*5%

一般计税

销项税额=全部价款和价外费用/（1+11%）*11%

预缴税款

预缴税款-（全部价款＋价外费用-不动产购置原价OR取得时作价）/（1+5%）*5%

    B：转让其2016年4月30日前自建的不动产

简易计税

应缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

    一般计税

销项税额=全部价款和价外费用/（1+11%）*11%

    预缴税款

预缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

    C：转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产

一般计税

销项税额=全部价款和价外费用/（1+11%）*11%

预缴税款

预缴税款-（全部价款＋价外费用-不动产购置原价OR取得时作价）/（1+5%）*5%

    D：转让其2016年5月1日后自建的不动产

一般计税

销项税额=全部价款和价外费用/（1+11%）*ll%

预缴税款

预缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

2、小规模纳税人

A：转让（不含自建）的不动产

简易计税

应缴税款-（全部价款＋价外费用-不动产购置原价OR取得时作价）/（1+5%）*5%

预缴税款

预缴税款-（全部价款＋价外费用-不动产购置原价OR取得时作价）/（1+5%）*5%

B：转让自建的不动产

简易计税

应缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

    预缴税款

预缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

C：个体工商户出售住房同自然人

小贴士

国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）

国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第73号）

二、企业转让房产如何交土地增值税？

1、征税范围：国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产） 

2、计税方法：应纳税额=增值额*税率

增值额=转让收入-扣除项目

3、可扣除项目：

第一、能提供评估价格的，可扣除的项目金额包括三项：

一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）。

    二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

    三是在转让环节缴纳的税金。

此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

第二、不提供评估价格但能提供发票的，可扣除的项目金额也包括三项：

一是购房发票所载金额，

二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额*5%*购买年度起至转让年度止的年数）,

三是与转让房地产有关的税金。

 第三既不提供评估价格也不提供发票的，由税务机关实行核定征收，核定征收率不低于5％。

4、税率：

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

小贴士

中华人民共和国土地增值税暂行条例

文号：国务院令第138号

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

文号：财法字[1995]6号

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知

文号：财税字[1995]48号状态：部分失效

财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

文号：财税［2006]21号状态：部分失效

备注：企业转让房产印花税万分之五